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宅地地域―宅地地域の地域要因は、住宅地域、商業地域および工業地域の要因に細分されます。
住宅地域……住宅地域の地域要因の主なものとして、評価基準は次を例示して・日照、温度、湿度、風向などの気象の状態・街路の幅員、構造などの状態・都心との距離および交通施設の状態・商店街の配置の状態います。
・上下水道、ガスなどの供給・処理施設の状態・公共施設、公益的施設などの配置の状態・汚水処理場などの嫌悪施設などの有無・洪水、地すべりなどの災害の発生の危険性・騒音、大気の汚染などの公害の発生の程度・各画地の面積、配置および利用の状態・住宅、生垣、街路修景などの街並みの状態・眺望、景観などの自然的環境の良否・土地利用に関する計画および規制の状態住宅地域は、宅地地域の基本的な種別であり、右の要因は他の商業地域などの種別でも価格形成要因となります。
商業地域……商業地域の地域要因は、前記に掲げる要因のほか、主なものとして、評価基準は次を例示しています。
・商業施設または業務施設の種類、規模、集積度などの状態・商業背後地および顧客の質と量・顧客および従業員の交通手段の状態・商品の搬入および搬出の利便性・街路の回遊性、アーケードなどの状態・営業の種別および競争の状態・当該地域の経営者の創意と資力・繁華性の程度および盛衰の動向・駐車施設の整備の状態工業地域……工業地域の地域要因は、前記に掲げる要因のほか、主なものとして評価基準は次を例示しています。
・幹線道路、鉄道、港湾、空港などの輸送施設の整備の状況・労働力確保の難易・製品販売市場および原材料仕入市場との位置関係・動力資源および用排水に関する費用・関連産業との位置関係・水質の汚濁、大気の汚染などの公害の発生の危険性・行政上の助成および規制の程度。
農地地域－農地地域の地域要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
日照、温度、湿度、風雨などの気象の状態・起伏、高低などの地勢の状態・土壌および土層の状態谷水利および水質の状態・水、地すべりなどの災害の発生の危険性・道路などの整備の状態・集落との位置関係・集荷地または産地市場との位置関係・消費地との距離および輸送施設の状態・行政上の助成および規制の程度。
林地地域－林地地域の地域要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
日照、温度、湿度、風雨などの気象の状態・標高、地勢などの状態・土壌および土層の状態・林道などの整備の状態・労働力確保の難易・行政上の助成および規制の程度。
なお、地域は常に変化していますので、見込地または移行地が立地する地域では転換後または移行後の地域の地域要因に着目する必要があります。
個別的要因個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、価格を個別的に形成する要因です。
自然的要因を除く一般的要因は動的および間接的な要因ですが、静的および直接的な要因であり、対象不動産そのものの状態といえます。
個別的要因は、土地、建物、建物及びその敷地などに分類されます。
土地に関する個別的要因－土地に関する個別的要因は、宅地、農地、林地などの個別的要因に分けられます。
Ａ宅地の個別的要因……住宅地、商業地および工業地の個別的要因に細分されます。
住宅地……住宅地の個別的要因として評価基準は次の一三項目を例示しています。
宅地の基本的な個別的要因であり、商業地および工業地にも例示されています。
地勢、地質、地盤など・日照、通風および乾湿・間口、奥行、地積、形状など・高低、角地その他の接面街路との関係・接面街路の幅員、構造などの状態・接面街路の系統および連続性・交通施設との距離・商店街との接近の程度・公共施設、公益的施設との接近の程度・汚水処理場など嫌悪施設との接近の程度・隣接不動産など周囲の状態・上下水道、ガスなどの供給・処理施設の有無およびその利用の難易・公法上および私法上の規制、制約など商業地……商業地の個別的要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
地勢、地質、地盤など・間口、奥行、地積、形状など・高低、角地その他の接面街路との関係・接面街路の幅員、構造などの状態・商業地域の中心への接近性・顧客の流動の状態との適合性・隣接不動産など周囲の状態・上下水道、ガスなどの供給・処理施設の有無およびその利用の難易・公法上および私法上の規制、制約など工業地……工業地の個別的要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
地勢、地質、地盤など・間口、奥行、地積、形状など・高低、角地その他の接面街路との関係・接面街路の幅員、構造などの状態・接面街路の系統および連続性・従業員の通勤などのための主要交通機関との接近性・幹線道路、鉄道、港湾、空港などの輸送施設との位置関係・電力などの動力資源の状態および引込の難易・用排水などの供給・処理施設の整備の必要性・上下水道、ガスなどの供給・処理施設の有無およびその利用の難易・公法上および私法上の規制、制約など・農地の個別的要因……曲辰地の個別的要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
日照、乾湿、雨量などの状態土壌および土層の状態農道の状態谷濯漑排水の状態耕うんの難易集落との接近の程度集荷地との接近の程度災害の危険性の程度公法上および私法上の規制、制約など。
Ｃ林地の個別的要因……林地の個別的要因の主なものとして、評価基準は次を例示しています。
日照、乾湿、雨量などの状態標高、地勢などの状態土壌および土層の状態木材の搬出、運搬などの難易管理の難易公法上および私法上の規制、制約など。
見込地および移行地の個別的要因……見込地および移行地については、転換または移行すると見込まれる転換後・移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視します。
転換・移行の程度の低い場合は、転換・移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきです。
建物に関する個別的要因－建物に関する個別的要因として、評価基準は次の五項目を例示しています。
土地のように種別毎の詳細な例示は行われていません。
都市の高度化に対応して建物も超高層ビル、インテリジェントビルにみられるように高度化、多様化していますので、さらに細かい検討を要します。
面積、高さ、構造、材質など設計、設備などの良否施工の質と量建物とその環境との適合の状態公法上および私法上の規制、制約など建物及びその敷地に関する個別的要因―建物及びその敷地に関する個別的要因は、前記およびに例示しかものがあり、さらに建物と敷地の適応性に注意すべきです。
不動産の価格に関する諸原則。
価格原則の役割不動産の鑑定評価は、対象不動産の価格形成過程を追究し分析して価格を判定することです。
この価格形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができます。
この価格原則は、単なる理論上の存在でなく、適正な鑑定評価に実際上必要な指針としての意味を持っています。
価格原則は、一般の経済法則に基礎を置くものですが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現しています。
評価基準はこの価格原則を定めていますが、それぞれ孤立したものでなく、直接的または間接的に相互に関連していることに留意すべきでしょう。
前述のとおり、これらの原則は鑑定評価において具体的に必要とされる指針であり、評価に際しては原則を理解し活用することにより、初めて適正な最終判断に到達できるものです。

不動産投資の用語として用いているので、不動産投資サイトを始めに引用しましょう。
不動産投資の広告のタイトル・不動産投資説明文には、
実際に自分の不動産投資について作った不動産投資文章を他人に見てもらい、批判してもらうことが一番です。